Escritura e registro de imóvel: diferença, etapas e cuidados

O que é a escritura pública

A escritura pública de compra e venda é lavrada por um tabelião, que confere a identidade e a capacidade das partes, verifica documentos e certidões e registra a vontade de comprar e vender em um documento com fé pública. Pelo Código Civil, ela é obrigatória para negócios que envolvam imóveis de valor superior a 30 salários mínimos.

O comprador pode escolher qualquer tabelionato de notas, inclusive fora de Franca, já que a escritura não precisa ser feita na cidade do imóvel. Os emolumentos seguem tabela oficial estadual, então o valor tende a ser o mesmo entre tabelionatos de São Paulo.

O que é o registro e por que ele é decisivo

O registro é feito no cartório de registro de imóveis responsável pela circunscrição onde o imóvel está localizado, que é o único competente. O oficial analisa a escritura, confere se os impostos foram pagos e inscreve a transferência na matrícula. A partir daí, o comprador passa a constar oficialmente como proprietário.

Enquanto o registro não é feito, o imóvel continua no nome do vendedor perante terceiros. Isso significa que ele pode, por exemplo, ser penhorado por uma dívida do antigo dono ou até ser vendido de novo para outra pessoa que registre primeiro. Por isso, a expressão “quem não registra não é dono” resume bem a regra.

Quando o contrato do banco substitui a escritura

Na compra com financiamento imobiliário, o contrato assinado com o banco tem força de escritura pública por previsão legal. Nesse caso, não é preciso ir ao tabelionato: o contrato é levado diretamente ao cartório de registro de imóveis, junto com o comprovante do ITBI. O registro desse contrato transfere a propriedade ao comprador e, ao mesmo tempo, registra a alienação fiduciária a favor do banco.

Passo a passo da escritura ao registro

Na compra à vista, a sequência mais comum é a seguinte. A organização dos documentos para comprar imóvel antes do agendamento evita remarcações.

1. Reúna documentos pessoais das partes, matrícula atualizada e certidões.
2. Emita e pague a guia do ITBI na Prefeitura de Franca.
3. Agende a escritura no tabelionato de notas e envie a documentação.
4. Compareça com o vendedor, e cônjuges quando necessário, para assinar.
5. Leve a escritura ao cartório de registro de imóveis competente.
6. Aguarde a análise e retire a matrícula atualizada já em seu nome.
7. Atualize o cadastro do IPTU e de concessionárias para o novo proprietário.

Erros comuns e como Lucas Santos ajuda

Os problemas mais frequentes são deixar a escritura “na gaveta” sem registrar, assinar sem conferir a matrícula, ou descobrir só no cartório que a construção não está averbada. Também é comum o comprador não reservar dinheiro para esses atos; veja os custos para comprar imóvel para planejar.

Lucas Santos acompanha a operação até a matrícula estar no nome do comprador: confere documentos antes do agendamento, organiza a comunicação entre as partes e o tabelionato e lembra prazos do registro. Situações jurídicas complexas, como inventários, devem contar com orientação de advogado.