Contrato de compra e venda de imóvel: o que não pode faltar

Para que serve o contrato de compra e venda

Entre o aceite da proposta e a escritura ou o registro do financiamento costuma haver um intervalo de semanas. O contrato organiza esse período: define quem faz o quê, até quando e o que acontece se alguém descumprir. Ele também formaliza o sinal pago e protege o comprador enquanto as certidões são analisadas e o crédito é aprovado.

É importante entender que o contrato particular não substitui a escritura e o registro do imóvel. Ele cria um compromisso entre as partes; a propriedade só muda de dono com o registro na matrícula.

Cláusulas essenciais do contrato

Um contrato bem feito é específico. Expressões vagas como “em breve” ou “assim que possível” geram conflito. Confira se estes pontos estão claros:

• Qualificação completa de compradores, vendedores e cônjuges.
• Descrição do imóvel com número da matrícula, cartório e cadastro municipal.
• Preço total, valor do sinal e forma de pagamento de cada parcela.
• Condição suspensiva de aprovação do financiamento ou liberação do FGTS, quando houver.
• Prazo para lavratura da escritura ou assinatura do contrato bancário.
• Data e condições de entrega das chaves e da posse.
• Responsabilidade por IPTU, condomínio e contas até a entrega.
• Quem paga ITBI, escritura, registro e eventual comissão.
• Multa por descumprimento e regras de desistência.
• Declaração do vendedor sobre inexistência de ações, dívidas e vícios conhecidos.

Sinal, arras e desistência

O sinal, chamado de arras no Código Civil, confirma o negócio. Se o comprador desistir sem justa causa, em regra perde o sinal; se o vendedor desistir, devolve o sinal em dobro, conforme as regras gerais da lei. O contrato pode prever arras penitenciais, que autorizam o arrependimento mediante essa perda, ou estabelecer irrevogabilidade, o que muda as consequências.

Também é fundamental prever o que acontece se o banco negar o crédito ou se aparecer uma pendência documental. Nesses casos, o mais justo é a devolução do sinal sem multa, desde que o comprador tenha agido de boa-fé. Por isso, só pague o sinal depois de conferir os documentos para comprar imóvel.

Passo a passo da assinatura com segurança

Seguir uma ordem reduz riscos para os dois lados e evita que o sinal fique preso em uma negociação que não avança.

1. Formalize a proposta aceita por escrito, com valor e condições.
2. Solicite matrícula atualizada e certidões do vendedor e do imóvel.
3. Elabore a minuta do contrato com todas as cláusulas essenciais.
4. Revise a minuta com calma; em casos complexos, com apoio de advogado.
5. Assine com reconhecimento de firma ou assinatura eletrônica válida.
6. Pague o sinal por transferência identificada, nunca em espécie sem recibo.
7. Acompanhe os prazos até a escritura ou o registro do financiamento.

Como Lucas Santos ajuda na fase do contrato

Lucas Santos conduz a formalização da proposta, ajuda a reunir as informações e certidões que vão compor o contrato e acompanha comprador e vendedor até a assinatura da escritura ou do contrato bancário. Quando a operação exige análise jurídica mais profunda, ele recomenda a participação de um advogado. Para negociar bem antes desta etapa, veja como negociar o preço de imóvel.