Documentos para vender imóvel: o que você precisa separar

Documentos pessoais do vendedor

Todos os proprietários que constam na matrícula precisam participar da venda. Se o vendedor for casado, em muitos regimes de bens o cônjuge também precisa assinar, mesmo que o imóvel esteja só no nome de um deles.

• RG e CPF (ou CNH) de todos os proprietários e cônjuges.
• Certidão de nascimento, se solteiro, ou de casamento, atualizada.
• Pacto antenupcial registrado, quando houver.
• Comprovante de endereço recente.
• Se pessoa jurídica: contrato social, últimas alterações e documentos dos sócios administradores.
• Se houver procurador: procuração pública atualizada com poderes específicos para vender.

Documentos do imóvel

A matrícula é a certidão que mostra a história do imóvel: proprietários, ônus, hipotecas, penhoras e averbações. Lembre que vale a regra de que quem não registra não é dono, por isso a matrícula precisa estar no nome de quem vende. Entenda a diferença entre os dois atos em escritura e registro de imóvel.

• Certidão de matrícula atualizada com negativa de ônus e ações reais, emitida pelo cartório de registro de imóveis.
• Carnê ou certidão negativa de débitos de IPTU emitida pela Prefeitura.
• Declaração de quitação de condomínio assinada pelo síndico, com ata de eleição, se for apartamento ou condomínio.
• Habite-se e averbação da construção na matrícula, quando aplicável.
• Planta e documentos de regularização, se houver ampliações.
• Contas recentes de água e luz, para conferência de débitos.

Certidões negativas do vendedor

O comprador e o cartório costumam pedir certidões em nome dos vendedores para verificar se não há dívidas ou processos que possam comprometer a venda. A lista exata varia conforme o cartório e o banco, mas normalmente inclui:

• Certidões de distribuidores cíveis, de família e de execuções da Justiça Estadual.
• Certidão da Justiça Federal.
• Certidão negativa de débitos trabalhistas (CNDT).
• Certidão de protestos.
• Certidão conjunta de débitos federais da Receita Federal e PGFN, quando solicitada.

Situações especiais que exigem atenção

Imóvel herdado precisa de inventário concluído e partilha registrada antes da venda definitiva, ou de autorização judicial em casos específicos. Imóvel financiado depende da quitação ou de anuência do banco. Imóvel com construção não averbada pode ter o financiamento do comprador negado até a regularização.

Nesses casos, vale começar a resolver antes de anunciar. Um imóvel com documentação em ordem amplia o público comprador e dá mais segurança na negociação, como explicamos no guia como vender imóvel em Franca.

Como organizar a documentação passo a passo

Lucas Santos ajuda vendedores a montar esse dossiê e a identificar pendências cedo, antes que atrapalhem a negociação. Uma ordem prática é:

1. Peça a matrícula atualizada no cartório de registro de imóveis e confira se os dados batem com a realidade.
2. Emita a certidão de IPTU e, se aplicável, peça a declaração de quitação ao condomínio.
3. Separe os documentos pessoais de todos os proprietários e cônjuges.
4. Emita as certidões negativas próximo da data da escritura, pois elas têm prazo de validade.
5. Entregue cópias ao comprador e ao banco conforme solicitado e guarde os originais.