Tabela SAC ou Price: qual é melhor para o seu financiamento

O que é sistema de amortização

Toda parcela de financiamento tem duas partes principais: os juros, que remuneram o banco, e a amortização, que é a parte que efetivamente reduz a sua dívida. Somam-se a isso os seguros obrigatórios e, em alguns contratos, taxa de administração. O sistema de amortização é a regra que define como essas partes se distribuem ao longo dos anos.

No Brasil, os dois sistemas mais usados no crédito imobiliário são o SAC (Sistema de Amortização Constante) e a Tabela Price (Sistema Francês de Amortização). A escolha acontece na contratação do financiamento imobiliário e afeta tanto o valor da primeira parcela quanto o custo final.

Como funciona a tabela SAC

Na SAC, a dívida é dividida em partes iguais de amortização ao longo do prazo. Como os juros são calculados sobre o saldo devedor, que cai mais rápido, a parcela é maior no começo e vai diminuindo mês a mês. O comprador sente o peso no início, mas paga menos juros no total e vê o saldo devedor cair de forma mais consistente desde as primeiras parcelas.

• Primeira parcela mais alta.
• Parcelas decrescentes ao longo do contrato.
• Menor custo total de juros.
• Saldo devedor cai mais rápido, o que ajuda em quitações e vendas antecipadas.
• Exige renda maior para aprovar o mesmo valor financiado.

Como funciona a tabela Price

Na Price, o cálculo é feito para que as parcelas sejam iguais, antes da atualização monetária prevista no contrato. No início, a maior parte da parcela é juros e pouca coisa amortiza a dívida; com o tempo, essa proporção se inverte. O resultado é uma primeira parcela menor que a da SAC para o mesmo valor e prazo, mas um custo total de juros mais alto.

• Primeira parcela menor, o que facilita a aprovação pela renda.
• Parcelas estáveis, mais fáceis de planejar.
• Maior custo total de juros.
• Saldo devedor cai devagar nos primeiros anos.

SAC ou Price: como decidir

Se a sua renda comporta a primeira parcela da SAC com folga, ela tende a ser a opção mais econômica. Ela também é interessante para quem pretende amortizar com FGTS ou com recursos extras ao longo do contrato, ou para quem imagina vender o imóvel em alguns anos, já que o saldo devedor estará menor. Saiba como usar o fundo para amortizar em como usar o FGTS na compra do imóvel.

A Price faz sentido quando a primeira parcela da SAC aperta demais o orçamento ou impede a aprovação do valor necessário, ou quando a previsibilidade de uma parcela estável é prioridade. Em ambos os casos, o caminho correto é pedir ao banco a simulação nos dois sistemas e comparar três números: primeira parcela, última parcela e total pago.

1. Peça ao banco simulações em SAC e Price com o mesmo valor, prazo e taxa.
2. Compare a primeira parcela com o limite que o seu orçamento suporta.
3. Compare o total pago e o Custo Efetivo Total em cada sistema.
4. Considere se pretende fazer amortizações extras ou vender antes do fim do prazo.
5. Escolha o sistema que equilibra segurança mensal e custo total.

Como Lucas Santos ajuda nessa escolha

Lucas Santos ajuda você a ler as simulações dos bancos lado a lado, explicando o que muda em cada cenário e como isso se encaixa no imóvel que está negociando em Franca. A decisão final é sua, mas entendê-la antes de assinar evita surpresas nos primeiros anos do contrato. Para o planejamento completo, considere também os custos para comprar imóvel.