Imóveis em Franca · Franca/SP

Imóveis na planta em Franca: vantagens, riscos e cuidados

Comprar imóveis na planta em Franca pode ser vantajoso pelo preço de lançamento e pela entrada parcelada durante a obra. Os cuidados essenciais são verificar o registro da incorporação no cartório, o histórico da construtora, o contrato e a correção das parcelas pelo INCC, além de planejar o financiamento do saldo na entrega.

Por Lucas Santos, corretor de imóveis · CRECI 335726-F · Atualizado em 27 de outubro de 2026

Como funciona a compra na planta?

Na compra na planta, você adquire uma unidade que ainda será construída. Normalmente, paga um sinal, parcelas mensais e algumas parcelas intermediárias durante a obra. Na entrega das chaves, o saldo restante é pago à vista ou, mais comumente, financiado com um banco.

Esse modelo permite planejar a compra com antecedência e diluir a entrada ao longo dos meses de obra. Por outro lado, você só vai morar ou alugar depois da conclusão, e precisa confiar que a construtora vai entregar o que prometeu.

Vantagens e riscos

Entre as vantagens estão o preço de lançamento, a escolha da unidade, a possibilidade de personalizar acabamentos em alguns casos e o imóvel novo, com garantia da construtora. Os riscos incluem atraso na obra, mudanças no projeto e o reajuste das parcelas, que pode pesar no orçamento.

Outro ponto de atenção é o financiamento na entrega: sua renda e as condições de crédito podem mudar até lá. Por isso, faça uma simulação antes de assinar e reavalie periodicamente. Para comparar os dois caminhos, leia imóvel na planta ou pronto.

O que verificar antes de assinar

A segurança da compra na planta depende muito da documentação do empreendimento. Não feche negócio apenas com base no estande de vendas.

Registro da incorporação na matrícula do terreno, exigido pela Lei 4.591/1964
Alvará de construção aprovado pela prefeitura
Histórico da construtora: obras entregues, prazos e reclamações
Memorial descritivo com materiais e acabamentos
Prazo de entrega e tolerância prevista em contrato
Regras de reajuste, multa por atraso e condições de distrato
Se existe patrimônio de afetação, que separa as finanças da obra

Como o INCC afeta suas parcelas

Durante a obra, as parcelas geralmente são corrigidas pelo INCC, o Índice Nacional de Custo da Construção. Ele acompanha a variação de preços de materiais e mão de obra. Se o índice sobe, o saldo devedor sobe junto. Entenda o cálculo e como se planejar no guia sobre o INCC.

Peça a tabela de pagamento completa, com todas as parcelas.
Simule um cenário de reajuste para ver o impacto no orçamento.
Reserve uma margem para parcelas intermediárias e para as chaves.
Acompanhe o saldo devedor mensalmente nos boletos.

Como Lucas Santos ajuda na compra na planta

Lucas Santos, corretor de imóveis em Franca (CRECI 335726-F), ajuda a analisar lançamentos com olhar crítico: documentação da incorporação, contrato, fluxo de pagamento e viabilidade do financiamento na entrega.

Se a ideia é comprar para investir, ele também ajuda a avaliar o potencial de locação. Veja mais em por que investir em imóveis em Franca.

Perguntas frequentes

O que acontece se a construtora atrasar a obra?

A lei permite uma tolerância de até 180 dias se estiver prevista em contrato. Passado esse prazo, o comprador pode pedir a rescisão com devolução dos valores pagos ou manter o contrato e receber indenização, conforme a Lei 13.786/2018. Guarde todos os comprovantes de pagamento.

Posso usar o FGTS em imóvel na planta?

Sim, o FGTS pode ser usado, normalmente na assinatura do financiamento com o banco, para amortizar a entrada ou o saldo. É preciso cumprir as regras do fundo, como somar três anos de trabalho sob o regime do FGTS e não ter outro imóvel residencial na cidade.

O que é registro de incorporação?

É o registro, na matrícula do terreno, do conjunto de documentos que permite vender unidades antes da construção. Ele comprova que o empreendimento tem projeto aprovado e que a construtora está autorizada a comercializar. Sem esse registro, a venda na planta é irregular.

O que é distrato e quanto perco se desistir?

Distrato é o cancelamento do contrato de compra. A Lei 13.786/2018 permite que a construtora retenha parte do valor pago, com percentuais diferentes se houver ou não patrimônio de afetação. Leia as cláusulas de distrato antes de assinar.

Quando começo a pagar o financiamento de um imóvel na planta?

Depende do modelo. No financiamento na entrega das chaves, você paga a construtora durante a obra e começa a pagar o banco após a conclusão. No modelo de crédito associativo, o contrato com o banco é assinado ainda na obra, com cobrança de juros de evolução até a entrega.